四代住宅丨设计策略：规划+户型+立面……产品体系研究（上）

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四代住宅人居产品升级下的市场新宠（上）

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2024年，四代住宅潮流席卷房地产市场，以其高得房率和居住体验，以及差异化产品力、去化率和溢价能力成为购房者和开发商的“新宠”。

事实上，第四代住宅早在2017年就在国内出现，但由于政策标准、气候条件等限制，并未在短期内形成广泛影响力。近年来，随着政策助力、市场的结构性调整、设计及建造技术发展，四代住宅迎来其发展契机。2021年，中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，同年，四代住宅产品加速走入公众视野。

徐辉设计三十多年来秉持“设计+研发”的战略指导，在住宅设计领域，以C2C设计和市场导向为思维模式，敏锐洞察不同时期的人本需求和市场诉求，聚焦设计的适用性、经济性。

作为四代住宅设计先行者，徐辉设计自2021年起开展四代住宅设计的研究与实践，在2021年完成安徽滁州的四代住宅产品「龙记未来城市森林」后，又相继完成河南、安徽、山东、河北、浙江等多个省市近20个四代住宅产品设计，并持续开展四代住宅产品价值体系研究。

四代住宅近年来的爆发式增长是意料之中的大势所趋。因其独特的产品形态，容积率与得房率计算规则的不同对其经济性影响巨大，这决定了四代住宅对政策依赖性强的特性。

过去两年间，各地政策的利好加速推动四代住宅的批量增长——克而瑞研究显示，2024年全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。据不完全统计，全国已有20多个城市开发了约100个四代住宅项目。四代住宅的受众已在从改善客群向刚需客群延伸。

《城市森林花园住宅设计标准》将城市森林花园住宅基本分为两类：空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅。目前，市面上常见的第四代住宅多为这两类及其衍生产品。

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克而瑞研究显示，相较市场常规住宅产品，部分四代住宅销量居前，在核心一二线城市中，部分项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销，成为区域销量王者。

在政策利好下，得房率高、空间形态更灵活、居住体验更舒适生态的产品特性，以及亮眼的市场表现让四代住宅逐渐成为住宅产品升级的关键方向。

然而，显而易见的优势之余，四代住宅依然存在诸多现实痛点：如部分区域采光受限、隐私性不佳、建造成本高、安全隐患、空中花园蚊虫问题、维护成本高等。

对此，徐辉设计在四代住宅设计实践过程中，不断梳理技术难点并针对性攻克，实现技术的协同进化，以此为四代住宅产品力的进一步提升探索破局之策——

破题策略1：点楼+错位布局

点式布局：景观展示界面最大化，点式布局使每户住宅都拥有360°的景观界面。

错位布局：侧面视线无遮挡，错位布局将建筑侧立面视野错位，视野开阔。

破题策略2：大面宽策略

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四代住宅设计案例示意

大面宽户型增加南向开间增加侧向光照进入。

破题策略3：边厅户型

四代住宅设计案例示意

采用边厅户型设计，增加侧向挑台，扩大客厅南向及侧向开窗面，增加光线引入面。

破题策略1：

四代住宅设计案例示意

在上下层住户之间设置视线遮挡挑板，保证住户的隐私性。在视点高度不变的前提下，上层视线挡板的出挑长度与下层住户露台的出挑长度成正比例关系。

破题策略2：

四代住宅设计案例示意

视线挡墙结合艺术玻璃、异形格栅、绿化等设计，兼顾采光、成本和隐私性。

破题策略3：

上下两层设计为复式户型，或公共区域设置为通高挑空区域，增强住户隐私性，提升住户居住品质。

四代住宅为外挑空中绿化庭院，空中庭院具有出挑长、面积大、荷载重的特点。目前，大多数空中庭院的设计可通过变截面加腋等结构形式进行处理，不需要额外加斜支撑。这样的设计方式既可以减少对室内采光的影响，又能够提升建筑立面的美观性。

当空中庭院出挑部分长度过大时，就需要结合具体荷载和受力特点采用剪力墙后设置端柱+斜撑的结构形式（需结合出挑长度，覆土荷载等综合因素决定），在有效保证结构安全性的前提下达到结构的最优成本。

此外，为尽可能优化成本，还须注意：

1、空中庭院应在东西山墙和南侧交替设置，避免全部设置在南侧；

2、尽可能避免空中庭院挑出部位后端无剪力墙的情况；

3、如无特殊要求，庭院部分可结合景观，采取局部降板覆土的做法，减轻荷载。

以下为徐辉设计四代住宅结构经济分析：

按露台不计入建筑面积

四代住宅的露台多集中在南面，出挑大且一般有覆土，对结构抗震及基础受力均不利。且露台不计入建筑面积，导致结构成本比传统住宅增加。

楼越高、设防烈度越高，其成本增加的越多。高烈度区应注意控制合理高宽比并减小露台出挑尺寸，以有效控制成本。

根据徐辉设计四代住宅数据库测算结果，四代住宅单方钢筋含量比传统住宅增加50%~90%，单方砼含量增加30%~50%，单方结构造价增加约300~400元。

类四代住宅（减小出挑和覆土，也可不覆土）单方钢筋含量比传统住宅增加20%~50%，单方砼含量增加10%~30%，结构成本比传统住宅每平方增加约100~300元。

破题策略1：种植顶板耐根穿刺设计

第四代住宅庭院防水为一级防水，采用三道防水体系。首层设置的阻根层是一道耐根穿刺防水材料，考虑到部分植物根系具有极强的穿透能力(如竹子、茅草等植物)，故可采用耐根穿刺防水卷材，这是将物理、化学方法相结合的处理方式，使其具有生物阻挡及机械阻拦的双重特性，提高屋面防水性能。

防水做法自上而下为：排水板+细石混凝土保护层+耐根穿刺防水卷材+普通防水卷材+涂料防水+结构基层，此类防水为涂料+卷材复合体系，提升满粘率，防止窜水。

破题策略2：排水优化设计

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传统露台的地漏排水，排水能力较差，且沉箱地漏支管穿板，影响下层的美观和整体性。四代住宅露台排水优化设计采用雨水口排水，排水能力强（约为地漏排水能力的5.43倍），也可增设排水孔排水方式，提升排水收集能力，且下层无支管露出，美观整齐。

为解决四代住宅的蚊虫问题，需要结合生态、科技和设计手段，形成多层次的综合防护体系。

破题策略1：排水系统优化

破题策略2：照明优化

选用琥珀色或暖白色LED灯（波长＞550nm），降低对蚊虫的吸引力；重点区域设置“太阳能驱蚊灯”，搭配电击网，白天储能夜间工作。

破题策略3：花园植被的优选与维护

种植驱蚊类植物，如柠檬桉、香茅、薄荷、薰衣草、万寿菊等释放天然驱蚊成分的植物，形成防护带；搭配迷迭香、罗勒等香草，兼具实用性与驱虫效果；选择排水性好的品种（如多肉、耐旱草本），避免种植易积水的植物（如凤梨科）；修剪茂密绿植，减少蚊虫藏匿空间。

破题策略：采用智慧灌溉系统

实现准时、定量灌溉，以及智慧控制。采用土壤湿度传感器测量土壤相对含水量，并将数据传递到移动客户端等智能灌溉系统上来准确、定时定量的进行植被灌溉。

大面积空中庭院的大面积悬挑空间，以及覆土种植要求极大增加了建筑荷载，早期的四代住宅采用增加斜撑和立柱的方式确保结构安全，影响立面美观。如今，可通过控制悬挑尺度的方式给结构设计优化提供更多空间，如弧形加腋等方式；还可以结合整体立面风格，通过设计手法实现立面视觉优化。

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以商丘金沙东院为例，项目双层挑高空中庭院实现无柱悬挑6.5m、覆土40cm，突破了常规阳台的空间尺度，采用有粘结预应力技术，用750mm梁高实现了6.5m的阳台悬挑，有效地控制了梁的裂缝和挠度，提高了梁的承载力和建筑外观及居住体验的通透性。

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增加了造型结合设计的标准化节点，玻璃栏板内以深色涂装，玻璃栏板下以浅色铝板和精工线条镶边，通过不同色彩、材料、工艺的运用，保证纤细横向线条贯通，让外立面横线条精致纤细的视觉效果得以延续，整个项目的立面风格得到统一。

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